《民法典》租赁合同五大实质性修订解读

李晓轩

律师

《民法典》合同编租赁合同章共32条。该章大部分法条是从《合同法》《城镇房屋租赁合同司法解释》承袭或修订而来。 其中实质性修订共有 6 个法条，主要完善了不定期租赁的推定规则、明确优先承租权、合理分配租赁物维修义务。 本文梳理了该章实质性修订的法条并逐一进行解读，以供大家参考。  No.1 完善不定期租赁的推定规则 •第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。 法条沿革： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 释义： 关于合同形式，合同编通则已作出规定，即当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律并不特别要求合同当事人采用何种形式订立合同，但是法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。 不定期租赁合同主要指的是没有约定租赁期限或者租赁期限约定不明，且事后也不能确定租赁期限的租赁合同。 为了既便利交易又保证交易安全，本条对租赁合同的形式作出以下几个层次的规定： 第一，租赁期限不满 6 个月的租赁合同，可以采用口头形式也可以采用书面形式。这是因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物价值不大(当然不排除大型的机械设备)，租赁物使用后变化不大，租金较少，租赁关系结束得快，证据不易失散。一旦发生纠纷容易分清责任。因此，不必要求当事人以书面形式订立合同。 第二，租赁期限在 6 个月以上的，租赁合同应当采用书面形式。以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式，是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系，因为租期长的合同往往是租赁物价值较高、租金较多，对租赁物的使用消耗也多一些，如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚，将来发生争议时就有据可查，易于解决纠纷，保护当事人的合法权益。 第三，租赁期限 6 个月以上的，当事人没有采用书面形式订立租赁合同，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果。一般规定形式要件的条款，是为了提醒当事人尽到审慎义务，重视合同的订立。 但租赁期 6 个月以上的合同，若能确定租赁期的应当视为定期合同。在《民法典》制定前，并未规定“无法确定租赁期”的情形下视为不定期租赁，因而不采用书面形式的，法律是否应一律将其视为不定期租赁存在争议。 对租赁期限的约定，应当由当事人协商。法律一般不应干涉当事人对期限的约定。 定期租赁和不定期租赁，其合同的形式和效力等，在法律规定上有所不同，若一律视为不定期租赁，则过于僵化，有违合同自由的原则，也不符合民法的诚实信用原则和公平原则。因此，《民法典》作出相应修改。 在本条规定中，即使应采用书面形式而未采用，也存在可以视为定期租赁的情况。 其一，如果租赁合同虽未采用书面形式，但双方当事人对租赁期限无争议的，应为定期租赁。 其二，即使双方当事人对租赁期限有争议，但若一方能举证证明约定有确切的租赁期限的，应为定期租赁。 其三，若双方对租赁期限有争议，可以参照《民法典》第 510 条规定确定租赁期限，也可以适用《民法典》第 730 条关于租赁期限“没有约定或者约定不明确”情形下的规定加以确定。 “无法确定”的表述意味着，不仅当事人自身可以对约定期限情况进行举证证明，司法机关也可以依据法律规定的关于合同约定不明情况下，交易习惯、行业标准等规定进行推定。这体现了充分保障当事人意思自治，增加认定为定期合同的可能性，有利于维护交易的稳定性。 No.2 出租人维修义务 ●第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。 法条沿革： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 释义： 出租人负有保持租赁物适于使用、收益状态的义务，在租赁物存在瑕疵或被毁损的情况下，出租人应当承担维修义务，但是当事人另有约定的除外。出租人履行维修义务，可以由出租人主动作为，也可以由承租人提出。 承租人请求出租人履行维修义务的，以租赁物有维修的必要及维修的可能为要件。租赁物有维修的必要是指租赁物发生毁损等情事，如不维修将致使承租人对租赁物不能为使用、收益或不能圆满地为使用、收益，如出租的房屋因时日长久，遇雨渗漏，承租人无法居住等情形。并非一切与交付时不一致的状态都有维修的必要，租赁物虽有瑕疵，但不妨碍使用、收益的，则无维修的必要。 租赁物是否具有维修的可能，不仅应以物理上或技术上是否可能作为判断标准，还应以社会一般观念或经济上的意义加以决定。 租赁物有维修的必要及可能时，承租人可以向出租人发出维修的请求，催告出租人在合理的期限内对租赁物进行维修。该合理期限应当根据租赁物的损坏程度、承租人需要维修的紧迫程度以及出租人的维修能力等具体情况确定。出租人应当在承租人提出的合理期限内履行对租赁物的维修义务，以满足承租人使用租赁物的需求。 同时，出租人不履行维修义务，任凭租赁物部分或全部毁损、灭失，致使承租人无法实现合同目的的，构成根本违约，承租人可依据《民法典》的有关规定，解除合同并请求出租人承担违约责任。 关于出租人维修租赁物的义务，我国大陆和台湾地区的学者多持否定说，认为在非因承租人的过错所致租赁物需要维修的情形下，出租人才负有维修租赁物的义务，因承租人的过错致使租赁物需要维修的，则由承租人承担维修义务，本条规定采用这一观点。承租人拒不履行维修义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当按照《民法典》的有关规定，承担损害赔偿责任。 No.3 房屋承租人对租赁的房屋 行使优先购买权 ●第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。